Financer un projet immobilier avec un rachat de crédit hypothécaire

Pour financer des travaux, une extension ou l’achat d’un second bien alors qu’un crédit hypothécaire est en cours, trois voies existent en Belgique : emprunter le montant du projet à part (souvent auprès de la banque actuelle, par exemple via une reprise d’encours), renégocier le crédit existant chez le même prêteur, ou refinancer l’ensemble chez un autre prêteur en ajoutant le montant du projet. Le refinancement global n’est intéressant que si le nouveau taux est nettement plus bas que celui du crédit actuel : sinon, l’indemnité de remploi et les nouveaux frais d’acte coûtent plus que ce qu’ils rapportent. Dans tous les cas, le prêteur refait une analyse complète de votre solvabilité.

Dans cet article

• Les trois façons de financer le projet
• Comment le prêteur analyse la demande
• Exemple chiffré : garder ou refinancer
• Les étapes pour décider
• Erreurs fréquentes
• Simuler le financement
• Sources

Trois façons de financer un projet immobilier quand un crédit est en cours

1. Garder le crédit actuel et emprunter uniquement le montant du projet

Votre crédit hypothécaire continue à son taux d’origine et un nouveau crédit finance les travaux ou l’achat. Chez votre banque actuelle, cela peut prendre la forme d’une reprise d’encours : la banque vous prête à nouveau tout ou partie du capital que vous avez déjà remboursé. Le site des notaires (notaire.be) cite l’exemple d’un emprunteur qui a remboursé 40 000 € et demande une reprise de 15 000 € pour rénover.

L’intérêt pratique dépend de la garantie déjà en place. Si l’acte de votre premier crédit contient une clause « pour toute somme », la banque peut utiliser la même inscription hypothécaire pour de nouvelles dettes envers elle, sans repasser chez le notaire. Notaire.be rappelle le revers de cette clause : un défaut sur un autre crédit auprès de cette banque peut, lui aussi, mettre le logement en jeu.

Pour des travaux de moindre ampleur, un prêt travaux sans hypothèque (crédit à la consommation) est une autre option, sur une durée plus courte.

2. Renégocier le crédit existant chez le même prêteur

Le Code de droit économique (art. VII.145) permet de demander au prêteur de modifier le taux, la durée ou les sûretés du crédit en cours. Il est libre d’accepter ou non. Selon Wikifin, depuis le 10 juin 2024, votre banque ne peut plus vous demander d’indemnité de remploi si vous refinancez un prêt auprès d’elle, et les frais de dossier ne peuvent pas dépasser 175 €. C’est souvent la première démarche à faire avant de consulter la concurrence, mais elle ne finance pas à elle seule un montant supplémentaire.

3. Refinancer l’ensemble chez un autre prêteur

Le nouveau prêteur rembourse votre crédit actuel et vous prête en plus le montant du projet, en un seul contrat. Cette opération entraîne généralement :

• l’indemnité de remploi due à l’ancien prêteur, si le contrat la prévoit ;
• la mainlevée (radiation) de l’ancienne inscription hypothécaire ;
• un nouvel acte notarié, avec les droits et frais liés à la nouvelle inscription sur la totalité du montant ;
• des frais de dossier et d’expertise du bien ;
• l’adaptation ou la souscription d’une assurance solde restant dû.

Comment le prêteur analyse votre demande

Qu’il s’agisse de votre banque ou d’un nouveau prêteur, un montant supplémentaire n’est pas une simple formalité. Le Code de droit économique précise que chaque augmentation du montant du crédit implique la conclusion d’un nouveau contrat de crédit (art. VII.133). Le prêteur doit donc :

1. Évaluer rigoureusement votre solvabilité à partir de vos revenus, de vos dépenses et d’autres critères financiers, et vérifier que vous pourrez rembourser. La loi précise que cette évaluation ne peut pas reposer essentiellement sur le fait que la valeur du logement dépasse le montant du crédit : avoir beaucoup remboursé ne suffit pas si le budget ne suit plus.
2. Consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale de Belgique, qui recense les crédits en cours et les défauts de paiement. Un retard non régularisé y figurant pèse lourdement sur la décision.
3. Faire expertiser le bien (avec votre accord) pour connaître sa valeur, et donc la quotité : le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien.

La quotité compte aussi pour des raisons prudentielles. La BNB attend des banques qu’elles limitent la part de nouveaux prêts dont la quotité dépasse 90 % pour un logement occupé par son propriétaire (80 % pour un bien mis en location), avec des marges de tolérance, et qu’elles limitent aussi la part des prêts qui cumulent une quotité supérieure à 90 % avec une charge de remboursement dépassant 50 % du revenu disponible. Ce ne sont pas des seuils d’acceptation individuels, mais ils expliquent pourquoi un dossier à quotité élevée est examiné de plus près.

Pour les critères que les prêteurs vérifient de manière générale, voir aussi notre article sur les critères d’éligibilité à un crédit en Belgique.

Documents généralement demandés

• les déclarations d’impôts des deux dernières années complètes ;
• les fiches de paie récentes, ou les dernières factures émises si vous êtes indépendant ;
• les devis des travaux, et le permis d’urbanisme si le projet en requiert un ;
• le compromis de vente en cas d’achat ;
• le tableau d’amortissement et le contrat de votre crédit en cours (pour connaître le solde restant dû et la clause d’indemnité).

Exemple chiffré : garder son crédit ou tout refinancer ?

Hypothèses (illustratives, ce ne sont pas des offres) : il reste 120 000 € à rembourser sur 15 ans (180 mois) ; vous voulez financer 40 000 € de travaux ; revenu net du ménage de 4 200 € par mois ; bien estimé à 300 000 €. Le prêt travaux séparé est supposé à 3,6 % par an et le refinancement global de 160 000 € à 3,4 % par an, tous deux sur 15 ans. Mensualités constantes, taux mensuel équivalent au taux annuel, hors assurance et frais.

Cas A : votre crédit actuel est à 3,2 %

Le refinancement coûte ici 1 354,48 € d’intérêts en plus, auxquels s’ajouterait une indemnité de remploi d’environ 946,20 € (trois mois d’intérêts sur 120 000 €), sans compter les frais d’acte et de mainlevée. Conclusion : quand le crédit en cours a déjà un taux proche ou inférieur au taux du marché, mieux vaut le garder et financer uniquement le projet.

Cas B : votre crédit actuel est à 4,5 %

Le refinancement économise 12 119,05 € d’intérêts, soit 67,33 € par mois. L’indemnité de remploi (environ 1 322,93 €) est compensée après une vingtaine de mois. Il reste une marge de 10 796,12 € pour couvrir la différence de frais entre les deux scénarios : acte et inscription sur 160 000 € au lieu de 40 000 €, mainlevée de l’ancienne inscription, frais de dossier et éventuelle nouvelle assurance. C’est ce solde, calculé avec les devis réels du notaire et des prêteurs, qui décide.

Côté solvabilité, la charge de crédit représente environ 27 % du revenu net dans les deux scénarios, et la quotité est d’environ 53 % (160 000 € sur 300 000 €) : un profil que le prêteur jugera sur la stabilité des revenus et l’historique à la Centrale plus que sur ces seuls ratios.

Les étapes pour décider

1. Chiffrez le projet avec des devis ou le compromis de vente, en gardant une réserve pour les imprévus.
2. Relevez le solde restant dû, le taux et la durée restante dans votre tableau d’amortissement, et la clause d’indemnité de votre contrat.
3. Demandez d’abord à votre banque une renégociation et une proposition pour le montant du projet (reprise d’encours ou nouveau crédit).
4. Demandez au moins une offre concurrente de refinancement global, avec le détail de tous les frais.
5. Faites le calcul des deux scénarios sur la même durée : intérêts totaux, indemnité, frais de notaire, assurance.
6. Vérifiez votre budget : la nouvelle mensualité doit rester supportable même en cas de baisse de revenus.

Erreurs fréquentes

• Comparer uniquement les mensualités : une mensualité plus basse obtenue en allongeant la durée augmente souvent le coût total.
• Oublier l’assurance solde restant dû : un nouveau contrat peut imposer une nouvelle assurance, dont la prime dépend de votre âge et de votre santé au moment de la demande. Voir comment réduire le coût de son assurance solde restant dû.
• Intégrer des crédits à la consommation dans un crédit hypothécaire : étaler une dette de courte durée sur 15 ou 20 ans en alourdit fortement le coût total, et le logement sert alors de garantie à ces dépenses.
• Signer une clause « pour toute somme » sans la comprendre : elle facilite les emprunts futurs mais étend la garantie hypothécaire à d’autres dettes envers la même banque.
• Ne pas vérifier la Centrale : vous pouvez consulter gratuitement vos données auprès de la BNB avant de faire votre demande, et faire corriger une erreur.

Simuler le financement de votre projet

Si votre projet nécessite un nouveau crédit hypothécaire (travaux importants, achat d’un bien), vous pouvez estimer une mensualité à partir du montant et de la durée souhaités. Le résultat reste une estimation : l’offre dépend de l’analyse de votre dossier par le prêteur.

Lien commercial.

Sources

Consultées le 24 septembre 2026.

• Code de droit économique, Livre VII, art. VII.133 (évaluation de la solvabilité, consultation de la Centrale), VII.141 (frais), VII.145 (modification du contrat) et VII.147/12 (indemnité de remploi, maximum trois mois d’intérêt) : SPF Économie (version consolidée du Moniteur belge).
• Wikifin (FSMA), Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ? (mise à jour du 6 février 2026).
• Wikifin (FSMA), Checklist : renégocier son crédit hypothécaire.
• Wikifin (FSMA), Quels documents fournir pour obtenir un crédit hypothécaire ? (mise à jour du 6 février 2026).
• Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires.
• Banque nationale de Belgique, Centrale des crédits aux particuliers.
• Notaire.be, Comment financer ses travaux de rénovation ? et L’hypothèque.

Les calculs de l’exemple reposent sur des taux choisis à titre d’illustration ; ils ne reflètent pas les conditions d’un prêteur en particulier.